Wohnte der Verstorbene in Miete, stellt sich für die Hinterbliebenen bzw. den Erben die Frage, welche Auswirkungen das Ableben auf den Mietvertrag hat. Nur innerhalb einer Monatsfrist können sich Erbe und Vermieter unter gewissen Voraussetzungen vom Vertrag lösen und insoweit finanziellen Belastungen vorbeugen. Ehegatten und Kinder, welche mit dem Verstorbenen gemeinsam in einer Mietwohnung lebten, dürfen beruhigt sein. Sie treten zunächst automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein mit der Folge, dass der Lebensmittelpunkt erhalten bleibt.

Automatischer Eintritt in den Mietvertrag

Der Erbe des Mieters rückt automatisch (als neuer Mieter) in den bestehenden Mietvertrag ein. Dies bedeutet, dass der Erbe zum einen die gemietete Wohnung im Rahmen des bestehenden Mietvertrages nutzen darf, zum anderen jedoch auch, dass er die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag übernimmt und insoweit auch die vereinbarte Miete an den Vermieter zahlen muss.

In den häufigsten Fällen hat der Erbe, der nicht in der Mietwohnung gewohnt hat, naturgemäß kein Interesse daran, die Wohnung zu nutzen und Mieten zu entrichten. Infolgedessen sieht das Gesetz für den Erbfall besondere Kündigungsvorschriften vor, um dieser Interessenlage gerecht zu werden. Der Erbe (als Mieter) sowie der Vermieter müssen innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Todes kündigen. Verstreicht dieser Termin, bleibt bei den gesetzlichen bzw. vertraglichen Regelungen. Es kann daher beiden Parteien nur empfohlen werden schnellstmöglich Nachforschungen anzustellen um herauszufinden, wer Erbe bzw. wer Vermieter ist, um an einen tauglichen Adressaten einer Kündigung zu gelangen. Die Kündigungsfrist läuft erst ab Zugang beim Erben bzw. Vermieter!

Informationen über die Erben

Um an die notwendigen Informationen zu gelangen, kann der Vermieter bspw. beim Nachlassgericht Einsicht in die Nachlassakte nehmen. Hierzu reicht es regelmäßig aus, wenn der Vermieter dem Gericht einen schriftlichen Mietvertrag mit dem Erblasser vorlegt. Sofern der Vermieter auch durch die Einsicht in die Nachlassakte keine Informationen erhält, kann er die Einsetzung eines Nachlasspflegers beantragen. Wird dem Antrag stattgegeben und ein Nachlasspfleger eingesetzt, so ist dieser „als Vertreter der Erben“ tauglicher Adressat für eine Kündigung.

Wird der Mieter von mehreren Personen beerbt, so können diese nur gemeinsam kündigen, wobei jedoch auch ein Erbe von übrigen Erben zur Kündigung bevollmächtigt werden kann. Im Gegenzug muss sich auch die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung gegen sämtliche Erben richten.

Gelingt es dem Erbe bzw. dem Vermieter innerhalb der oben aufgezeigten Monatsfrist eine Kündigung auszusprechen, so wirkt diese zum nächsten dritten Werktag eines Monats mit der Folge, dass das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats als gekündigt gilt (§ 573d Abs. 2 BGB). Ein besonderer Kündigungsgrund muss nicht vorgebracht werden. Der Gesetzgeber sieht davon ab, Personen mittels eines Mietvertrages dauerhaft aneinander zu binden, welche sich im Vorfeld nicht kannten.

Sonderregeln für Ehegatten und Kinder des Mieters

Eine Sonderregelung gilt für den Fall, dass eine Wohnung von Eheleuten und ggf. Kindern bewohnt wird. Besteht der Mietvertrag lediglich zwischen einem Ehegatten und dem Vermieter und nicht zwischen beiden Eheleuten und dem Vermieter, so tritt der verbleibende Ehegatte als neuer Mieter in das bestehende Mietverhältnis ein.

Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, so treten wiederum diese in das Mietverhältnis ein, wenn kein verbleibender Ehegatte ebenfalls die Wohnung bewohnt, der seinerseits Eintritt (§ 563 Abs. 2 BGB).

Der Lebensmittelpunkt der Eheleute bzw. Familie bleibt also auch im Todesfalle eines Ehegatten geschützt. Der Vermieter kann in diesem Falle nicht aufgrund des Erbfalls kündigen. Ihm steht kein Sonderkündigungsrecht zu.

Haben der Ehegatte bzw. die Kinder kein Interesse daran, in das Mietverhältnis einzutreten, so müssen sie dies dem Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, erklären (§ 563 Abs. 3 BGB). Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt, mit der Folge, dass der Ehegatte bzw. die Kinder auch nicht für die mietvertraglichen Verpflichtungen haften und Miete zahlen müssen. Im Gegenzug ist der Vermieter nun wiederum berechtigt, das Mietverhältnis gegenüber den Erben zu kündigen. Von diesem Kündigungsrecht muss er wiederum innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Nichteintritt des Ehegatten bzw. der Kinder gegenüber den Erben Gebrauch machen.


RA Andreas Abel

Andreas Abel ist Fachanwalt für Erbrecht und Fachanwalt für Steuerrecht in der Kanzlei Stopp Pick Abel Kallenborn in Saarbrücken und einer Zweigniederlassung in Frankfurt a.M. Rechtsanwalt Andreas Abel bearbeitet seit mehreren Jahren nahezu ausschließlich Mandate mit Schwerpunkt im Erbrecht und solche mit steuerrechtlichem Bezug. Er verfügt über langjährige Erfahrung in der Gestaltung von Testamenten unter Berücksichtigung der steuerlichen Folgen. Deshalb ist er auch Ihr kompetenter Ansprechpartner in Fragen der Gestaltung von Vermögensübertragungen unter Lebenden und auf den Tod. Zu seinem Tätigkeitsfeld gehört überdies die Abwicklung von Nachlässen in Erbengemeinschaften, insbesondere im Rahmen von Testamentsvollstreckungen, Nachlasspflegschaften und Nachlassverwaltungen. Dabei kann er bei der Abwicklung komplexer Erbrechtsfälle auf ein Team von geschultem Fachpersonal zurückgreifen. Zum Portfolio gehört überdies die Geltendmachung und Abwehr von Pflichtteilsansprüchen. Kontakt: abel@jure.de

%d Bloggern gefällt das: